자주 묻는 질문

감사는 회사의 업무와 재산 상태를 조사하고 관련 자료의 제출이나 설명을 요구할 수 있으며, 조사 결과에 따라 이사회 또는 주주총회에 보고하는 절차를 검토할 수 있습니다. 다만 의심만으로 경영진의 행위를 위법하다고 단정하기보다, 회사에 손해가 발생했는지와 정관·내부규정·법령상 의무가 위반되었는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

객관적인 사실과 손해 자료를 먼저 확보하는 것이 중요합니다. 계약서, 회계전표, 이사회 의사록, 이메일과 결재 기록을 보존하고, 관련자에게 소명 기회를 부여했는지와 조사 과정의 공정성도 기록해야 합니다. 사안에 따라 임시 이사회나 주주총회 보고, 추가 조사, 손해 회복을 위한 청구 등을 검토할 수 있으므로 정관과 회사 규모, 주주 구성까지 함께 살펴 대응 방향을 정하는 것이 필요합니다.

주주총회 결의의 효력을 다투려면 소집통지의 대상과 기간, 의결권이 있는 주주의 참석 및 의결권 행사, 의사정족수와 의결정족수, 의사록 작성 내용 등을 종합적으로 확인해야 합니다. 단순한 절차상 흠결이 언제나 같은 법적 결과로 이어지는 것은 아니며, 결의의 내용과 하자의 정도에 따라 다툼의 방식도 달라질 수 있습니다.

결의 절차의 중대한 하자가 있었는지가 핵심 판단 기준입니다. 정관, 주주명부, 소집통지서, 위임장, 출석 및 투표 자료, 의사록을 확보하고 실제 진행 과정과 대조해야 합니다. 결의 이후 계약이나 등기 등 후속 조치가 이루어졌다면 관련 자료와 시간순 경위를 함께 정리해, 제소기간이나 보전처분 필요성 등 대응 시기를 검토하는 것이 좋습니다.

재건축사업에서 조합설립 동의를 철회할 수 있는지는 동의서의 내용과 제출 시점, 조합설립인가 신청이나 인가가 이루어졌는지 등에 따라 달라질 수 있습니다. 단순한 변심만으로 언제든 철회할 수 있다고 단정하기는 어렵고, 동의서에 포함된 사항과 사업 진행 단계도 함께 검토해야 합니다. 철회 가능 시점과 절차를 먼저 확인해야 합니다.

철회 의사를 표시할 때에는 구두 전달보다 서면 통지와 도달 사실을 남기는 방식이 안전하며, 조합이나 추진 주체가 접수한 날짜도 확인해야 합니다. 동의서 사본, 안내문, 총회 자료와 등기우편 영수증을 보관하고, 철회 이후 의결권이나 조합원 지위에 어떤 영향이 있는지 따져봐야 합니다. 사업 단계와 개인의 권리관계가 다를 수 있으므로 서류 전체를 기준으로 판단해야 합니다.

재개발사업의 분양신청 기간은 조합이나 사업시행자가 정한 공고와 관련 법령에 따라 진행되며, 기간 안에 신청하지 않으면 분양 대상에서 제외될 가능성이 있습니다. 다만 신청하지 않은 사유, 공고의 적법성, 토지등소유자의 지위 등에 따라 이후 절차와 권리관계가 달라질 수 있습니다. 분양신청 기간과 공고 내용을 정확히 확인해야 합니다.

분양신청을 하지 않은 경우 현금청산 절차가 문제될 수 있고, 보상액 산정이나 협의 과정에서 별도의 쟁점이 생길 수 있습니다. 공고문, 조합 정관, 소유권 자료와 안내문을 확보하고 신청 기간과 방법을 객관적으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 기간을 놓쳤다면 즉시 조합에 신청 가능 여부와 후속 절차를 서면으로 문의하고, 통지받은 문서와 날짜를 보관해야 합니다.

임차인이 계약 기간이 끝나기 전에 퇴거하려면 계약서의 중도해지 조항과 임대인과의 별도 합의 여부를 먼저 확인해야 합니다. 임차인이 이사를 했다는 사실만으로 보증금 반환이나 차임 지급 의무가 자동으로 정리되는 것은 아닐 수 있습니다. 퇴거일과 의무 종료일의 합의를 문서로 남기는 것이 핵심입니다.

새 임차인을 구하는 비용, 중개보수, 미납 차임과 원상복구비의 부담 주체도 함께 정해야 합니다. 보증금 반환 시기와 열쇠 인도일, 관리비 정산일을 합의서에 구체적으로 적고, 임대차 목적물의 상태를 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다. 임대인이 합의를 거부하거나 정산 항목에 이견이 있으면 계약서, 계좌 내역, 주고받은 메시지를 정리해 분쟁에 대비해야 합니다.

계약 기간 중 임대료를 올릴 수 있는지는 주택인지 상가인지, 계약서에 증액 조항이 있는지, 관련 법령의 적용 대상인지에 따라 달라집니다. 임대인이 일방적으로 요구했다고 곧바로 새로운 금액이 확정되는 것은 아니며, 이미 지급한 임대료와 합의 내용도 확인해야 합니다. 증액 요구의 근거와 시점을 먼저 살펴보는 것이 중요합니다.

계약서의 차임 조정 조항, 보증금과 월세의 구분, 갱신이나 재계약 여부를 확인하고 서면으로 요구 내용과 산정 근거를 받아두는 것이 좋습니다. 구두 합의만으로 지급액을 변경하면 나중에 분쟁이 생길 수 있으므로 이체 내역과 문자, 통지서를 보관해야 합니다. 주택과 상가에 적용되는 기준이 다를 수 있어 구체적 계약관계를 토대로 판단해야 합니다.

매수하려는 부동산에 가압류, 근저당권, 압류 또는 임차권등기가 있으면 소유권을 이전받은 뒤에도 권리자가 권리를 행사할 가능성을 확인해야 합니다. 등기부등본의 권리 순위와 설정 원인, 채권액만 보고 실제 부담 범위를 단정해서는 안 됩니다. 등기부와 실제 권리관계의 일치 여부를 확인하는 것이 출발점입니다.

매매계약에는 잔금 지급과 동시에 말소할 권리, 말소에 필요한 서류와 비용 부담 주체를 구체적으로 정하고, 말소 확인 전 잔금을 지급하지 않는 조건을 검토할 수 있습니다. 세입자나 유치권 주장자가 있는지도 현장과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다. 등기부등본, 계약서, 말소 합의서와 금융기관 자료를 함께 검토하면 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

부동산 매매계약을 해제하려면 먼저 상대방이 잔금 지급, 소유권이전서류 제공 등 계약상 의무를 이행하지 않았는지 확인해야 합니다. 단순히 마음이 바뀌었다는 사정만으로는 해제가 인정되기 어려울 수 있으며, 계약서에 정한 해제 조항과 위약금 약정도 함께 살펴봐야 합니다. 계약 위반 사실과 해제 요건을 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.

상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제 의사를 통지하는 방식이 문제되는 경우가 많지만, 계약 내용과 위반의 정도에 따라 절차가 달라질 수 있습니다. 계약금의 배액 반환이나 손해배상 청구 가능성도 별도로 검토해야 합니다. 계약서, 송금 내역, 문자와 내용증명 등 자료를 보관하고, 해제 통지 전 법적 효과를 확인하는 것이 안전합니다.

공동소유 부동산의 처분 방법은 소유 형태와 처분 대상에 따라 달라집니다. 부동산 전체를 매도하거나 담보로 제공하는 경우에는 통상 모든 공유자의 의사와 서류가 문제되지만, 각자의 지분만 처분하는 경우에는 다른 공유자의 동의가 반드시 같은 방식으로 요구되지는 않습니다. 다만 공유물의 관리·변경 행위는 별도의 의사결정 기준이 적용될 수 있어, 단순히 지분이 많다는 이유만으로 전체 처분을 진행해서는 안 됩니다.

등기부에 표시된 지분, 공유자 사이의 약정, 실제 점유와 사용관계, 대출이나 임차권 같은 제한사항을 먼저 확인해야 합니다. 공유자 중 한 명이 동의하지 않거나 연락이 되지 않으면 계약의 당사자와 처분 범위를 신중하게 정해야 하며, 대리인이 서명하는 경우에는 위임장과 인감 관련 서류의 적정성도 살펴야 합니다. 처분 대상과 동의 범위를 구분해 서류를 준비하고, 매매계약 전 공유자별 권한을 검토하는 것이 안전합니다.

토지거래허가구역의 토지나 일정한 건물을 거래할 때는 계약 체결만으로 절차가 끝나지 않고, 관할 행정청의 허가가 필요한지 먼저 확인해야 합니다. 허가 대상과 면적 기준, 이용 목적에 따라 절차가 달라질 수 있으며, 허가 전 계약의 효력이나 이행 가능성도 일반 매매와 다르게 판단될 수 있습니다. 허가 대상 여부와 이용계획을 계약 전에 확인하는 것이 핵심입니다.

계약서에는 허가 신청 주체와 시기, 허가가 나지 않을 때의 처리, 계약금 반환 및 비용 부담을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다. 실제 이용 목적과 다른 신청을 하거나 허가 조건을 지키지 않으면 별도의 문제가 생길 수 있습니다. 토지이용계획확인서, 등기사항증명서, 토지대장과 건축물대장, 매도인의 관련 서류를 확인하고 관할 행정청에 대상 여부와 필요 서류를 문의한 뒤 계약을 진행해야 합니다.

법인의 이사나 그와 가까운 관계인이 거래 상대방이 되는 경우에는 회사와 개인의 이해가 충돌할 수 있습니다. 이때 거래의 내용과 규모, 가격의 적정성, 회사에 필요한 거래인지, 해당 이사가 의사결정에 관여했는지, 정관과 관련 법령이 요구하는 승인 절차를 지켰는지를 종합적으로 확인해야 합니다. 단순히 형식상 계약서가 있다는 사정만으로 충분하다고 보기 어렵습니다.

이해관계가 있는 이사의 의결 참여 여부와 회의록 기재, 독립적인 평가나 비교자료의 존재가 문제될 수 있습니다. 이해상충과 승인 절차를 먼저 점검하고, 정관·이사회 의사록·거래계약서·감정 또는 가격비교 자료·관련 이메일을 보존하는 것이 좋습니다. 거래가 이미 진행됐다면 회사 손해와 책임 범위를 구분해 사실관계를 정리한 뒤 대응 방법을 검토해야 합니다.

부동산을 보유한 법인의 대표가 매각계약을 체결했다고 해서 언제나 그 계약이 바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 정관, 주주총회나 이사회 권한 배분, 회사 내부 결재규정, 등기된 대표권의 범위와 거래 상대방의 인식 등을 함께 살펴야 합니다. 특히 법인의 주요 자산을 처분하는 거래라면 내부 승인 절차가 중요한 판단 자료가 될 수 있습니다.

계약의 효력은 대표권 제한이 있었는지, 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지, 주주나 이사에게 손해가 발생했는지에 따라 달라질 수 있습니다. 정관과 의사록 확인이 우선이며, 정관·법인등기사항증명서·이사회 또는 주주총회 의사록·계약서·매매대금 자료를 정리해 검토해야 합니다. 이미 계약이 체결됐다면 이행 전후의 통지와 보전조치도 신중히 판단해야 합니다.

재건축 분담금은 사업비, 일반분양 수입, 종전자산 평가액, 배정 평형과 공사비 등에 따라 달라지며 사업 진행 중 변경될 수 있습니다. 초기 안내 자료의 금액은 확정된 청구액이 아닐 수 있고, 설계 변경이나 공사비 조정, 금융비용 증가, 분양시장 변화가 반영될 가능성도 있습니다. 따라서 조합이 제시한 추정치와 실제 납부 의무를 구분해 확인해야 합니다.

분담금 산정 근거와 변경 절차를 살펴보는 것이 핵심입니다. 조합 정관, 총회 의사록, 사업시행계획과 관리처분계획, 감정평가 결과, 공사도급계약 및 변경 내역을 확인하고 총회 의결 내용과 조합원 통지의 일치 여부도 봐야 합니다. 납부 고지서와 산출표, 기존 납부금, 대출 및 이주비 약정을 보관하고, 금액에 이견이 있다면 이의 제기 기간과 총회 참석·의결권 행사 방법을 놓치지 않도록 일정을 관리해야 합니다.

재개발 구역의 부동산을 매수할 때는 매도인이 조합원인지, 해당 물건이 분양대상에 포함되는지, 조합원 지위 승계에 제한이 있는지를 확인해야 합니다. 정비구역 지정과 사업 단계, 관리처분계획 인가 여부, 권리산정 기준일, 분양신청 현황에 따라 매수인의 권리와 부담이 달라질 수 있습니다. 단순히 구역 안에 있다는 사정만으로 원하는 주택을 받을 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

특히 권리산정 기준일과 승계 제한을 공식 자료로 확인해야 합니다. 조합 정관, 사업시행계획, 관리처분 관련 자료, 분양신청 안내와 관할 행정기관의 고시 내용을 대조하고, 공유지분이나 여러 세대가 있는 경우 권리 산정 방식도 따져야 합니다. 매매계약에는 조합원 자격이나 분양권 인정이 되지 않을 때의 책임과 해제·정산 기준을 명확히 두고, 중개 설명 자료와 조합 확인 내용을 보관하는 것이 도움이 됩니다.

임대차 갱신 여부는 주택인지 상가인지, 법정 갱신요구권이 적용되는지, 임차인이 차임을 연체했는지 등에 따라 달라집니다. 임대인이 직접 사용하려는 경우처럼 법에서 정한 사유가 문제될 수 있고, 단순히 계약기간이 끝났다는 이유만으로 언제나 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 갱신 요구와 거절 통지가 언제, 어떤 방식으로 이루어졌는지도 함께 확인해야 합니다.

갱신 거절 사유와 통지 시점을 구체적으로 확인해야 합니다. 임대인의 설명과 실제 사용 계획이 다른지, 연체나 무단 전대 등 임차인의 의무 위반이 존재하는지, 상가라면 계약갱신요구권 기간과 권리금 관련 사정이 있는지도 판단 요소입니다. 계약서, 차임 지급 내역, 통지서와 문자, 사업자등록 및 영업 자료를 보관하고, 퇴거 요구를 받았다면 바로 합의하지 말고 적용 법률과 대응 기한을 확인하는 것이 좋습니다.

임대차가 종료되었는데 보증금이 반환되지 않으면 계약 종료 사유와 반환 시기를 확인하고, 임대인에게 반환을 요구한 사실을 문자나 내용증명 등으로 남기는 것이 좋습니다. 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 대항력이나 우선변제권에 영향을 줄 수 있으므로, 전입신고와 점유 상태, 확정일자, 임차권등기명령 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다. 섣불리 열쇠를 넘기지 않는 것도 중요합니다.

판단에는 보증금 반환과 목적물 인도의 순서가 중요한 기준이 됩니다. 계약서 특약, 연체 차임·관리비, 일부 반환 여부, 주택 또는 상가의 종류에 따라 대응 방법이 달라질 수 있습니다. 계약서와 갱신 자료, 보증금 지급 내역, 전입 및 확정일자 자료, 반환 요구 기록을 준비하고, 이사 일정이 정해졌다면 권리 보전 조치를 먼저 확인한 뒤 지급명령이나 소송 등 절차를 검토할 수 있습니다.

인근 공사로 균열, 누수, 소음, 진동 등의 피해가 생겼다면 공사 전 건물 상태와 현재 손상의 차이, 공사와 손해 사이의 관련성, 피해가 계속되는 기간을 확인해야 합니다. 시공사뿐 아니라 시행자, 건물 소유자 등 누구에게 책임을 물을 수 있는지는 계약관계와 공사 방식, 관리 의무에 따라 달라질 수 있습니다. 피해를 발견한 즉시 현장을 보존하는 것이 중요합니다.

공사 전후 상태의 객관적 기록이 책임 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 날짜가 표시된 사진과 영상, 소음·진동 측정 자료, 전문가 의견, 수리 견적서, 민원 접수 내역을 확보하고 임의로 보수하기 전 원인 확인을 고려해야 합니다. 긴급한 안전 문제가 있다면 먼저 필요한 조치를 하되, 시공사와의 협의 내용 및 현장 출입 기록을 남기고 합의서 서명 전 손해 범위와 추가 피해 처리 조건을 확인해야 합니다.

토지 경계나 소유권 분쟁이 발생하면 먼저 등기부등본, 지적도, 임야도, 토지대장 등 공적 자료를 비교하고 실제 점유 상태와 경계표의 위치를 확인해야 합니다. 당사자 사이의 매매계약, 상속 관계, 측량 결과, 담장 설치 시기 등도 중요한 자료가 될 수 있습니다. 감정적인 철거나 출입 방해는 상황을 악화시킬 수 있어 신중해야 합니다.

핵심은 공적 도면과 현황의 차이를 정확히 파악하는 것입니다. 지적공부의 오류, 오랜 점유, 통행로 사용, 공유관계가 얽히면 단순히 등기 명의만으로 결론을 내리기 어려울 수 있습니다. 측량 의뢰 전후의 자료와 상대방에게 보낸 통지, 사진·영상, 대화 기록을 보존하고, 철거·인도·통행 관련 조치를 취하기 전에는 사실관계와 가능한 절차를 검토하는 것이 안전합니다.

부동산 개발·매입 자문은 대상 토지의 소유권과 제한물권뿐 아니라 용도지역, 건축 가능성, 각종 인허가 필요 여부와 사업 일정까지 종합적으로 검토하는 업무입니다. 매매계약이나 공동사업 약정에는 인허가 불발, 토지 확보 실패, 자금 조달 지연처럼 사업 진행에 영향을 주는 상황의 책임과 계약 종료 기준을 미리 정하는 것이 필요합니다.

판단할 때는 사업 구조와 당사자별 역할, 비용 부담, 수익 배분, 담보 제공 여부를 함께 살펴야 합니다. 인허가와 계약 조건의 연계가 불분명하면 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 사업계획서만 믿기보다 관할 기관의 확인 자료와 토지 관련 공적 장부를 대조해야 합니다. 협의 단계의 자료, 의사록, 견적서, 자금 집행 내역을 정리해 두면 계약 검토와 위험 관리에 도움이 됩니다.

부동산 매매 전에는 등기부등본으로 소유자, 근저당권, 가압류 등 권리관계를 확인하고, 건축물대장과 토지이용계획확인서로 표시 내용과 이용 제한을 살펴야 합니다. 계약 상대방이 등기명의인과 같은지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 적절한지도 확인해야 하며, 계약서에는 목적물과 대금, 지급일, 인도일을 구체적으로 적는 것이 중요합니다.

특히 잔금 지급 전 권리변동 확인은 빠뜨리기 쉽지만 중요한 절차입니다. 계약 이후 근저당 설정이나 임차인의 점유 등 변동이 생길 수 있기 때문입니다. 특약의 해석과 계약 해제 가능성은 계약 내용과 실제 이행 경위에 따라 달라질 수 있으므로, 광고 자료, 문자, 영수증, 등기부 변동 내역을 보관하고 의문이 생기면 서명 전에 계약서를 검토받는 방법을 고려할 수 있습니다.