Q 부동산 프로젝트파이낸싱 약정에서 시행사가 확인할 사항은 무엇인가요?

임대차 기간 중 건물이나 주택의 소유권이 다른 사람에게 이전되면, 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받는지가 먼저 문제됩니다. 임차인은 계약서와 실제 점유 여부, 전입신고나 사업자등록 등 대항요건을 확인해야 하며, 소유권 변동만으로 기존 계약의 모든 내용이 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 소유권 이전일과 대항요건을 기준으로 권리관계를 정리하는 것이 중요합니다.

다만 계약의 종류, 목적물의 사용 형태, 보증금 보호 여부, 매매계약에 포함된 인수 특약에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 등기부의 소유권 변동 내역, 임대차계약서, 보증금과 차임 지급 자료, 전입 또는 사업자등록 자료를 확보하고, 새 소유자에게 계약 승계와 보증금 반환 책임에 관한 의사를 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.

임대인이나 임차인 본인이 아닌 대리인이 계약서에 서명했다면, 대리권이 실제로 부여되었는지와 대리인이 그 범위 안에서 계약했는지를 확인해야 합니다. 위임장에는 목적물, 계약 기간, 보증금과 차임, 계약 체결 권한이 구체적으로 적혀 있는지 살펴보고, 본인의 인감증명서나 신분 확인 자료와 내용이 맞는지 대조해야 합니다. 대리권의 범위와 유효기간을 반드시 확인해야 합니다.

공동소유 부동산이라면 다른 소유자의 동의나 위임이 필요한지, 법인 명의라면 대표권과 내부 결의가 필요한지도 따로 검토할 수 있습니다. 계약 전 위임인에게 직접 연락해 대리 권한을 확인하고, 위임장과 신분증 사본, 본인 확인 통화 내용, 계약금 지급 계좌 명의 등을 보관하면 향후 분쟁에 대비하는 데 도움이 됩니다.

재개발·재건축 조합의 중요한 안건을 논의하기 위해 임시총회를 요구하려면 조합원 자격과 요구에 필요한 인원 및 절차를 먼저 확인해야 합니다. 정관과 관련 법령에 따라 소집권자, 요구서에 적을 안건, 제출 방식, 기한이 달라질 수 있으므로 단순히 조합원 여러 명의 서명만 모으는 것으로 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 정관상 소집 요건을 우선 점검해야 합니다.

요구서에는 총회에서 다룰 안건을 구체적으로 적고, 요구인들의 조합원 자격을 확인할 수 있는 자료와 서명을 갖추는 것이 좋습니다. 조합에 제출한 날짜와 방법을 남기고, 조합이 응답하지 않거나 소집을 거부하면 정관과 관련 절차에 따른 후속 대응을 검토할 수 있습니다. 안건의 적법성과 조합원에게 제공될 자료도 함께 확인해야 합니다.

정비사업에서 설계, 감정평가, 홍보, 정비사업 관리 등 용역계약은 사업비와 조합원 부담에 영향을 줄 수 있습니다. 조합원은 계약 상대방, 계약금액과 지급 조건, 업무 범위, 변경 및 해지 조항, 경쟁입찰이나 총회 의결 절차가 있었는지를 확인할 필요가 있습니다. 계약 내용과 의결 절차의 일치 여부가 핵심적인 검토 대상입니다.

조합 정관과 총회·대의원회 의사록, 입찰공고와 선정 결과, 계약서 및 변경계약서, 지급 내역과 사업비 예산 자료를 함께 대조해야 합니다. 공개된 자료가 부족하다면 조합에 열람·복사를 요청하고, 요청 일자와 답변 내용을 보관하는 것이 좋습니다. 계약 체결 당시의 권한과 절차, 실제 업무 수행 및 비용 지출이 서로 부합하는지도 구체적으로 살펴야 합니다.

부동산 매매에서 잔금 지급일과 실제 인도일이 다르면, 언제 열쇠와 점유를 넘길지, 매도인이 계속 사용하거나 임차인이 남아 있는 경우 어떻게 정리할지를 계약서에 구체적으로 적어야 합니다. 인도 시기와 점유 상태를 명확히 정하고, 인도 전후의 관리비·공과금·수선 책임도 함께 구분하는 것이 중요합니다.

인도 지연 시 통지 방법, 지체에 따른 비용 부담, 잔금 일부의 보류 가능성 등을 정할 수 있지만, 실제 효력은 계약 내용과 지연 사유에 따라 달라질 수 있습니다. 현장에 남은 집기나 폐기물, 열쇠·출입카드, 계량기 수치도 확인 대상입니다. 계약서, 특약, 잔금 내역, 인도 당시 사진과 확인서를 준비하고, 문제가 생기면 상대방에게 이행을 요구한 기록을 남긴 뒤 사실관계에 맞는 대응을 검토해야 합니다.

개발사업의 사업비는 토지비와 공사비뿐 아니라 금융비용, 세금, 인허가 비용, 분양·마케팅비, 각종 용역비까지 포함해 전체 구조로 검토해야 합니다. 비용 부담과 초과 위험의 배분을 계약서에 분명히 정하지 않으면 예상 밖의 지출을 두고 공동사업자나 시공사 사이에 갈등이 생길 수 있습니다.

예산 변경 권한, 추가 차입의 승인 절차, 비용 초과 시 부담 비율, 공사비 조정 기준, 사업 지연에 따른 금융비용 부담을 확인해야 합니다. 예상 수입과 분양률을 낙관적으로만 계산하지 말고 인허가 지연이나 금리 변동 등 민감한 상황도 따져야 합니다. 사업협약서, 도급계약, 대출약정, 예산표와 자금집행 자료를 대조하고, 변경 승인과 보고 절차를 문서로 남기는 방식이 실무상 도움이 됩니다.